摘要：我国抵押权预告登记为大陆法系预告登记制度与英美法系按揭制度的本土化结合,主要适用于预售商品房按揭场景。《担保制度司法解释》第52条虽首次明确抵押权预告登记的优先受偿性,但《民法典》第221条却以“所有权”为预告登记制度的设计基础。担保物权体系与不动产登记规范的制度脱节造成抵押权预告登记的内生性矛盾,现行规范的瑕疵指引及相关效力规则的缺失导致抵押权预告登记的制度罅隙。在“类型化”规范原则下,应当以“物上之债”为理论供给,以“双重担保属性”为核心特征,高效推进抵押权预告登记制度的独立性建构。抵押权预告登记的体系建构应以扩张适用范围、肯认优先受偿权、解除处分限制、明确不可对抗强制执行措施等为基本效力准则。

摘要：关于宅基地“三权分置”理论界呈现出多种解释路径。具有成员权属性的宅基地资格权和财产权的体系交叉难以完成宅基地上财产权益链条的进一步延伸。次级用益物权不仅违背物权法定原则、突破我国基本物权体系,而且其生成所依赖的“权能分离”理论存在内生性矛盾。宅基地法定租赁权作为房屋所有权的基地权源面临供给不足的困境,无法避免债权的不稳定性弊端。宅基地资格权、次级用益物权、宅基地法定租赁权等难以为流转的房屋提供正当的土地权源。不动产役权理论在维持宅基地性质不变、不突破物权体系的基础上很好地诠释了社会主体的房屋所有权与农民宅基地使用权之间的物权关系。地上权、法定租赁权本质为房屋所有权人对宅基地的“人役性”利用权,而不动产役权致力于厘清房屋对宅基地的利用关系,本质为房屋对土地的“地役性”利用权。在不动产役权理论的指引下,房屋所有权人及房屋所有权关系的变动不影响宅基地上权利结构的稳定性。基于我国宅基地的特殊情形,宅基地使用权的身份属性导致:若要实现社会主体对宅基地的利用必然涉及对房屋及宅基地主体异化的制度规范,即“房地分离”原则的适用。不动产役权以地役权客体扩张为逻辑起点,意在调整“不动产对不动产”的利用关系,具有主客体属物的特性,权利调整范围包括“土地对土地的利用”“建筑物对土地的利用”等多种不动产间供役和需役的相互关系。当对地役权客体范围及供役不动产权利人范围进行扩张、“房地分离”原则得以适用、“穷尽供役地用益”困境被化解时,不动产役权理论塑造出“宅基地所有权—宅基地使用权—宅基地役权”的权利架构,权利主体分别为农民集体、农民以及社会主体。宅基地役权的供役不动产为宅基地,需役不动产为房屋,农民以用益的宅基地为社会主体的房屋提供相应的宅基地役权。主客体属物的特征将宅基地上权利关系由“人对物”的利用转变为“物对物”的利用。该分置结构在保障农民享有宅基地使用权的基础上有利于促进农民房屋财产权的高效流转,同时为社会主体取得的房屋所有权提供稳定妥适的基地役权。立法应置重于宅基地役权的规则设计、宅基地资格权的体系正位、宅基地所有权及宅基地使用权的制度完善,以此构建权利协同发展下的入法路径。