摘要：以巴泽尔产权公共域和德姆塞茨产权残缺思想为基础构建不完全产权理论,再结合产权生命周期模型,构建出不完全产权生命周期模型,并以此为基本理论分析框架,分别解释了国有建设用地、集体经营性建设用地和农村宅基地三者制度变迁背后的不完全产权公共域与权能变化规律。研究显示,国有建设用地的产权不完全程度最低,但依然受统一供地和年度计划指标制度的限制;集体经营性建设用地的产权不完全程度次之,征地公权力侵害和流转用途受限阻碍其产权效率释放;农村宅基地的产权不完全程度最高,成员身份性和宅基地的社会保障功能束缚其趋向完全产权。三者的产权公共域大小不一,产权不完全程度有异,产权公共域属性范围不同,所以,构建城乡统一的建设用地市场要经历一个长期过程,其本质是产权公共域不断缩小和由不完全产权向完全产权趋近,需要分阶段开展改革,才能最终实现国有与集体建设用地"同地同权"。

摘要：通过比较中越两国农村宅基地管理制度,以期为中国当下的农村宅基地管理制度改革提供参考和借鉴。文章通过对中越两国农村宅基地管理制度改革背景、产权结构、法律体系、价值取向、管理特点等方面进行比较,认为中国农村宅基地管理制度存在着产权主体弱化,权能不完整,农村宅基地管理重公平轻效率,缺少完整法律体系和精细化管理思维等问题,所以,下一步中国农村宅基地管理制度改革应当建立和完善相关法律体系,完成确权发证工作,进一步引入市场经济手段,加强农村地区居民点规划,平衡公平与效率的价值取向,采取地区差异化改革措施。

摘要：本文从产权演进、土地市场发展、市场成本3个角度对构建城乡统一的建设用地市场的内涵进行诠释,认为其本质是由国有与集体土地产权向完全产权过渡,是产权公共域不断缩小的过程,最终发展阶段为城乡土地金融市场。在此过程中,需要考虑各地市场成本。在理论内涵理解的基础上,城乡统一的建设用地市场构建应以"三块地"改革为突破口,同时兼顾国有城镇建设用地制度改革;发展集体建设用地金融,为城乡一体化发展增添新动力;以集体建设用地流转有效需求为抓手,大力推进规模化流转地区城乡统一的建设用地市场建设步伐。

摘要：探索集体居住用地住宅开发,建设和完善农村住房体系对实现乡村振兴战略具有重要意义。通过对广西北流、山西泽州和河南长垣集体居住用地住宅开发改革试点调研,发现3地试点存在以下共同特征:对“土地财政”的依赖度低,改革的外部环境好;受婚俗、求学因素影响,住房改善型需求旺盛;集体居住用地供给区位好,价格相对较低。与此同时,集体居住用地住宅开发存在政策不明朗、对农村住房保障形成冲击和增大开发企业资金风险的隐患。因此,应当允许有条件的地区开展集体居住用地住宅开发,灵活保障农村居民住房权益,加快相关配套政策出台,降低政策与金融风险。