摘要：伴随着市场经济发展,住房改革和产权私有化,社区业主在社区公共事务及权利维护过程中的自主治理与集体行动逐渐引起关注。对城市社区业主自治过程中的公众参与和集体行动困境进行了分析,同时以田野调查和个案研究为方法,呈现出业主自治的集体行动逻辑过程,指出共同利益、行动精英、社会资本与制度规则这四个因素保证了集体行动的发生与持续,并在一定程度上解决了"搭便车"的困境。

摘要：本文以A市业主自治实践中的“体制化”现象为例,通过考察该现象的原因、过程和结果,探讨居委会主导的社区治理模式如何实现对业主自治的制度传递。研究发现,业主自治的“体制化”是基层政府的行政吸纳和业主群体的认同接纳共同作用的结果,表现为政府部门自上而下的制度设计、政策执行和人员选择,以及业主组织自下而上的理念竞争、资源动员和网络嵌入。“体制化”背后的制度传递包括价值理念传递、权力结构传递和人员队伍传递。

摘要：在社区社会主义与房权社会并存的城市社区中,以党建为代表的政治逻辑与以利益为导向的经济逻辑共同存在。那么,业委会的运作遵循什么逻辑?哪些因素制约了业主自治的走向?本文以长期追踪的上海市Y小区和S小区为例,发现两个小区面临相似的物理环境和正式化资源,但社区治理中的业委会自治却逐渐产生了分化,最终形成截然不同的结果。遵循密尔求异法中的最大相似原则,本文认为社区精英互动、业委会与物业的关系两个维度构成了业主自治的四种类型:互嵌共生、脱嵌分离、脱嵌偏轨、脱嵌失序。本文发现,党建在基层的嵌入促使社区能人利用公共规则实现了业主自治,因此党建引领下的能人政治与公共规则成为制衡业主自治的重要因素,并以此丰富奥斯特罗姆的自主治理理论。而公共规则的设计与运用促使社区精英在居民自治的过程中形成不同的策略选择,或成为业委会能人团队的“强者的工具”,或成为业主维权的“弱者的武器”。

摘要：业主参与是业主自治的关键。我国业主参与的不足,严重地制约了业主自治的发展。业主参与不足既有业主参与预期偏低、自治精神淡薄等主观原因,也有制度设计缺陷、参与能力不足、参与成本过高、开发商和政府相关部门的阻力等客观原因。提升业主的参与程度,必须立法消除制度障碍,明确业主在整个物业管理中的主体和主导地位,尽可能降低参与的成本,加强对业主的动员和培训力度,提升小区文化建设,营造业主参与的良好氛围,明确各相关单位的责任,减少参与阻力。

摘要：城市居住生活中,小区物业管理问题层出不穷,并且在解决纠纷问题上也存在障碍,通过怎样的方法解决问题,由谁出面解决,最后由谁承担责任等等,法律规定存在一定的空白,某些规定模糊不清,有的规定可行性遭到质疑。为此,要对物业管理法律关系进行分析和制度上的设计,对业主自治机构、物业公司与社区管理委员会的三方法律关系重新定位,对各方主体地位、权利来源及权利义务的内容和责任的承担方式进行分析,为新时代背景下物业管理关系的和谐提出新设想。

摘要：基于建筑所有权区分所有权,业主参与小区物业管理业主自治,保证了全体业主的基本权力,业主自治是我国物业管理模式改进,必须完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计;培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念,引导业主自治权利的实施;加快小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。

摘要：2012年末，江苏省人大常委会通过了《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》，这部规范全省物业管理活动的地方法规在其诞生十年时完成了第三次修订。业界对于这部法规好评如潮，中物协领导更称赞其“是一部全面、普适又不失先进性的法规”。笔者不敢对条例妄加评论，仅从基层行政主管部门工作人员的角度，谈谈对于条例中业主自治活动两大重要制度设计的理解。

摘要：在当前的社会治理中,因专项维修资金而引发的矛盾多且尖锐。问题主要有资金筹集难度巨大,使用范围模糊,使用程序繁琐,监管效率不高等。当前法律制度设计存在巨大缺陷是问题产生的重要根源。主要是制度设计忽略中国本土国情,错误定位了政府部门角色,连续误用程序正义原则,忽略法律规范之间的衔接。在未来的制度重构过程中,应当采取因地制宜的办法筹集资金,明确资金使用范围,简化资金使用程序,实现法律规范之间的协调。

摘要：业主大会会议往往通过书面征求意见的形式召开,对于已送达的征求表决票,业主若在规定的时间内不反馈意见,视为同意,此规定被称为"未投票视为有效同意"条款。实践中法院无一例外地支持此条款的效力,但该条款效力是存在问题的,其症结在于中国法律未提供业主大会会议无法决议时的解决办法。除完善业主大会会议的议事规则之外,要根本解决该条款所折射出的问题,需要进行良好的制度设计,建立业主代表制度,采用集体讨论、充分交换意见等方式,促进业主行使共同管理权。

摘要：相比《物权法》的相关规定,《物业管理条例》在理念上存在两个重大偏差。首先,在物业管理的问题上否认了业主自治,不允许业主管理自己的物业,要求必须聘任物业服务企业。其次,强调政府通过行政权力"划分"物业管理区域,而不是根据业主的财产权"确认"物业管理区域。正是由于这些问题的存在,《物业管理条例》的相关制度与《物权法》存在冲突,需要在新的理念指导下重新设计。