摘要：住宅建设用地使用权自动续期的规制目标是清楚的,而对于何种规制方案能够实现上述目标则众说纷纭。自动续期问题的实质是如何实现土地资源的公平分配。一概无偿自动续期以及"一次获得,永久使用"等方案看似合理,实则有违市场逻辑,对既有的居住建设用地使用权人并不公平,且会诱发地方政府的策略行为或投机行为。而采用市场方式进行个别化谈判和灵活期限续期以及试错的做法同样会产生极高的交易成本,并产生不公平的结果和系统性风险。这些都可能破坏自动续期规制目标的实现。自动续期制度设计必须以公平等法律价值为基点并在效果上接受其检验。

摘要：研究目的:以"法理逻辑—政治逻辑—新法理逻辑"变换为线索,探索自动续期的理论及方案。研究方法:文献分析法、比较法和多学科综合法。研究结果:申请续期是现行土地出让制度的法理逻辑的必然要求,《物权法》刻意将住宅建设用地自动续期与非住宅建设用地申请续期分别开,其背后的逻辑是引入住宅建设用地续期这个法律问题的政治解决方式,今后自动续期方案的设计也因此须循入政治逻辑的轨道。研究结论:自动续期是《物权法》赋予住宅建设用地使用权人的法定权利,其要旨是不以谈判、合意和缴纳对价作为续期要件。住宅建设用地期间届满后,除公共利益原因外,使用权人可以自行持相关证件到权责机关办理新一个期间的建设用地使用权登记,但自动续期生效后,住宅建设用地使用权人应当依法缴纳年金。为降低制度实施成本,年金应以房地产保有税附加的方式,按一定比例"钉"住房地产保有税,搭上未来房地产税征收体系的便车。随着在国有土地之上赋权于民的新、旧法理逻辑的更替,自动续期将以润物无声的方式,实现对现行土地使用权出让制度框架的重大变革与修正。

摘要：对“自动续期”的解读应具备一定的解释论基础:生产资料与生活资料的不同特点、市场自由竞争与政府增进公益、法治人文关怀的不同功用、土地使用权上对住宅与非住宅的不同法律构造。基于上述基础,永久续期论无法成立,有偿续期论也需进行修正。“自动续期”的未来设计可以走一条介于无偿与有偿、永久与期限的中间道路:期限上,一次性将住宅建设用地使用权的期限延长至权利人的终生,而不是永久;对价上,为有条件无偿续期,但在完成保障基本居住条件的使命后转变为有偿申请续期,即权利期满后权利人转移权利或死亡的,受让人或继承人需要提出申请并缴纳相应费用方可取得法定期限的住宅建设用地使用权;非70年住宅建设用地使用权亦适用物权法“自动续期”的规定,并无偿续期至权利人的终生,但在进入申请续期阶段应由申请人补缴费用,以体现公平。

摘要：鉴于现行国家标准所规定的住宅设计使用年限远远短于法律规定的居住用地使用权最长年限,文章认为,《物权法》第149条所规定的"自动续期"在理论上不具有实质意义。在特定地区如青岛、温州等地,无偿续期有现实经济利益,但可能存在社会不公问题。从最新的法律规定来看,国土资源管理部门似乎更倾向于自动有偿续期。

摘要：2016年温州住房土地使用权期限届满续期事件的出现,暴露出土地使用权的续期问题在立法上的不确定性与实践中的复杂性。《物权法》第149条的适用规避了自动续期的条件与实施标准,存在一定程度的立法空白,各地相关部门也缺乏系统化、具体化的规章制度作为参考依据,导致自动续期的问题长期以来难以得到妥善的解决。土地使用权的问题不仅仅关系到立法,更涉及国计民生,需要一套完整的设计方案。实践中,附条件的有偿续期方式更符合现行的法律逻辑,有利于协调人民群众的利益与政府利益的平衡。

摘要：对于住宅建设用地使用权的续期问题,成为近几年来社会关注的热点问题。《物权法》出于对公民私有财产的保护,做出了住宅建设用地自动续期的规定,然而,对于一些基本的权利制度权进行框架式的设计和规定,使得实践当中法的可操作性不足。本文从住宅建设用地使用权的特殊性出发,浅析自动续期理论对房地产市场的影响,并对自动续期是有偿还是无偿的问题进行了探讨。

摘要：近期,《民法典》提出宅地使用权期间届满的,自动续期,是无偿续期还是有偿续期,有偿续期采取何种收费标准等,并未明确。前几年,深圳和温州续期案例,均为地方无规则的实践。可见,这一属地化的政策,关系到百姓的切身利益,亟待明确操作性的规程指引。结合香港"自动续期"的实践,再考虑到公共财政转型,保护物权,让老百姓有获得感,培育消费内需动力,对于70年使用权的宅地来说,未来低价续期将是主流。

摘要：鉴于现行国家标准所规定的住宅设计使用年限远远短于法律规定的居住用地使用权最长年限,《物权法》第149条所规定的"自动续期"在理论上不具有实质意义。在特定地区如青岛、温州等地,无偿续期有现实经济利益,但可能存在社会不公问题。国土资源管理部门似倾向于自动有偿续期。

摘要：土地使用权期限制度是前人为后世留下的用以平均地权房权、保障代际正义的制度设计。在综合考虑土地性质、资源配置及民众的房产需求、心理预期、经济能力等因素后,应该对住宅建设用地使用权期满实行累进制差别化的缴费续期政策:给予每个家庭一定的免费自动续期面积,该面积内的住宅土地使用权期满免费自动续期,以保障公民基本的居住权利;对超出免费自动续期面积的部分,仿照个人所得税的累进税制,分等级累进计算缴费续期,让房产越多的房主付出越高的续期成本。从而使住宅土地使用权的期限制度真正能够实现平衡各方利益、保障社会整体利益和长远利益的制度目标。

摘要：国土资源部日前针对少数提前到期住宅用地使用权的续期问题,以复函的方式公开发布了"两不一正常"的过渡性办法,这对70年住宅建设用地到期后自动续期的法律安排的走向,给予社会大众以强烈的心理暗示。《物权法》149条对自动续期的规定,属"将来时",而非"现在时"。当前少数住宅建设用地使用权到期后的续期问题,是现行国有土地出让制度框架下合同法范畴的续期问题,是一个依法行政的问题,将短于法定最高年限的土地使用权期间,依现行法律法规将其补足至最高年限,当属不二选择。而70年住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期,则是一个打破甚至颠覆现行国有土地出让制度框架的重大改革问题,事关人民与国有土地的权利义务关系的再造,涉及我国土地财产权制度未来改革发展的大方向,对自动续期的法律方案的探索和设计必须慎之又慎,切忌在其政治、经济和社会条件尚不具备时草率作出安排。